전세계약 만기가 다가오면 괜히 마음이 조급해진다. 집주인에게 언제 연락해야 할지, 전세금을 얼마나 올려달라고 할지, 혹시 나가달라고 하면 어쩌나 하는 걱정이 먼저 든다. 하지만 세입자에게는 법으로 보장된 ‘전세계약 갱신청구권’이라는 선택지가 있다. 문제는 이 권리를 언제, 어떻게 써야 하는지를 제대로 아는 사람이 많지 않다는 점이다. 이 글에서는 전세계약 갱신청구권의 사용 방법과 주의사항을 실제 사례 기준으로 정리해본다.
전세계약 갱신청구권이란? 꼭 알아야 할 기본 개념
“2년 더 살 수 있는 권리, 하지만 아무 때나 쓰면 안 된다”
전세계약 갱신청구권은 세입자가 현재 살고 있는 집에 대해 계약을 한 번 더, 2년 연장해 달라고 요구할 수 있는 법적 권리다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입되었고, 전세뿐 아니라 보증부 월세 등 주거용 임대차 전반에 적용된다. 이 권리를 사용하면 임대인의 동의가 없어도 계약을 연장할 수 있다는 점에서 세입자에게 매우 중요한 제도다.
갱신청구권의 핵심은 “한 번”이다. 최초 계약 2년에 더해 추가로 2년, 즉 최대 4년까지 거주할 수 있도록 보장하는 제도다. 단, 이 권리는 자동으로 주어지는 것이 아니라 세입자가 명확하게 행사해야만 효력이 발생한다. 아무 말도 하지 않으면 자동 갱신은 될 수 있어도, 갱신청구권을 사용한 것으로 인정되지는 않는다.
또 하나 중요한 점은 임대인이 마음대로 거절할 수 없다는 것이다. 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한, 집주인은 세입자의 갱신 요구를 받아들여야 한다. 다만 이 제도는 모든 임대차에 무조건 적용되는 만능 권리는 아니다. 상가 임대차에는 적용되지 않으며, 주거용 오피스텔이라도 실제 사용 용도가 중요하다. 기본 개념을 정확히 이해하지 못하면, 정작 필요할 때 권리를 쓰지 못하는 상황이 생길 수 있다.
전세계약 갱신청구권 사용 방법
“기한·표현·증거, 이 세 가지만 기억하자”
갱신청구권을 사용하는 방법은 생각보다 단순하지만, 타이밍을 놓치면 권리가 사라진다는 점에서 매우 주의가 필요하다. 법에서 정한 행사 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지다. 이 기간 안에 임대인에게 갱신 의사를 밝혀야만 효력이 인정된다. 하루라도 늦으면 갱신청구권은 사용할 수 없다.
행사 방법에는 특별한 형식이 필요하지 않지만, 반드시 증거가 남는 방식이어야 한다. 전화 통화나 구두 합의는 분쟁 시 입증이 어렵기 때문에 추천되지 않는다. 문자, 카카오톡, 이메일처럼 기록이 남는 수단이 가장 안전하다. 이때 표현도 중요하다. “연장 가능할까요?”처럼 부탁하는 말투가 아니라, 법에 따른 권리 행사임을 명확히 밝혀야 한다.
예를 들어 “주택임대차보호법 제6조의3에 따라 전세계약 갱신청구권을 행사합니다”라는 문구를 포함하면 분쟁 소지를 크게 줄일 수 있다. 이 한 문장으로 법적 효력이 발생한다고 봐도 무방하다. 또한 갱신청구권을 행사하면 보증금은 최대 5%까지만 인상 가능하며, 지역에 따라 조례로 더 낮게 제한된 경우도 있다. 집주인이 이를 초과해 요구한다면 명백한 위법이다.
집주인이 거절할 수 있는 경우와 실제 분쟁 포인트
“실거주 주장, 어디까지 믿어야 할까?”
갱신청구권은 강력한 권리지만, 임대인이 이를 거절할 수 있는 예외 사유도 법에 명시돼 있다. 가장 대표적인 것이 임대인 또는 직계가족의 실거주다. 임대인 본인, 배우자, 부모, 자녀 등이 실제로 거주할 계획이 있다면 갱신을 거절할 수 있다. 다만 여기서 중요한 점은 “실제로 거주해야 한다”는 것이다.
말로만 실거주를 이유로 내보낸 뒤, 다른 세입자를 받거나 임대를 계속하는 경우라면 이는 명백한 위법이다. 이런 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있고, 실제로 이사비·중개수수료·임대료 차액 등을 인정한 판례도 적지 않다. 즉, 실거주 거절은 임대인에게도 책임이 따르는 선택이다.
그 외에도 세입자의 중대한 계약 위반(연체, 무단 전대, 고의 파손 등)이나 실제로 진행되는 재건축·철거 계획이 있는 경우에는 거절이 가능하다. 하지만 “나중에 재건축할 수도 있다”는 식의 추상적인 사유는 인정되지 않는다. 갱신청구권 분쟁의 상당수는 이 ‘거절 사유의 진정성’을 둘러싸고 발생한다는 점을 기억할 필요가 있다.
갱신청구권 사용 시 꼭 알아야 할 주의사항
“몰라서 손해 보는 포인트는 따로 있다”
가장 흔한 오해 중 하나는 자동 갱신과 갱신청구권을 혼동하는 것이다. 계약 만료 시 아무 말이 없으면 묵시적(자동) 갱신이 되지만, 이는 갱신청구권을 사용한 것으로 보지 않는다. 즉, 자동 갱신 상태에서도 세입자는 추후 갱신청구권을 한 번 더 행사할 수 있다.
또 하나 주의할 점은 임대인과 새 계약서를 쓰는 경우다. 이때 갱신청구권을 사용한 연장인지, 단순 합의 연장인지가 불분명하면 나중에 분쟁이 생길 수 있다. 계약서 특약에 “갱신청구권을 행사한 계약임”이라는 문구를 명시해 두는 것이 가장 안전하다.
갱신청구권은 문자나 카톡만으로도 법적 효력이 발생한다. 계약서를 새로 쓰지 않아도 효력은 유지된다. 다만 분쟁 가능성을 줄이기 위해 서면 정리는 권장된다. 또한 이 권리는 주거용 임대차에만 적용되며, 상가에는 적용되지 않는다. 오피스텔의 경우에도 실제 사용 목적이 주거인지 여부가 중요하다.
전세계약 갱신청구권 한눈에 정리
“타이밍만 지켜도 절반은 성공”
전세계약 갱신청구권은 세입자에게 주어진 강력한 보호 장치다. 하지만 기한을 놓치거나 표현을 잘못 쓰면 아무 소용이 없다. 계약 만료 6개월~2개월 전이라는 기간, 명확한 권리 행사 표현, 증거가 남는 방식 이 세 가지만 기억해도 큰 실수는 피할 수 있다.
전세 계약이 끝나갈수록 마음이 급해지기 쉽다. 하지만 이럴수록 감정이 아니라 법과 절차를 기준으로 움직이는 것이 가장 안전하다. 갱신청구권은 ‘싸우기 위한 권리’가 아니라, ‘안정적으로 살기 위한 권리’라는 점을 기억하면 좋겠다.